A determinação do Conselho Monetário Nacional (CMN), divulgada na última semana, de que todos os novos contratos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tenham algum grau de amortização em todas as parcelas assegura que o saldo devedor caia o tempo todo. A avaliação é do diretor executivo do escritório de representação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) em Pernambuco, Felipe Passos. "Além disso, proíbe financiamentos com amortizações negativas quando, no início dos financiamentos, o cliente vê o saldo devedor subir e só começa a amortizar a dívida mais tarde.
Essa regra valerá a partir de 2017. As operações aprovadas até 31 de janeiro do próximo ano poderão ser finalizadas até 31 de março do ano que vem ainda sem a obrigatoriedade de amortização nas parcelas", afirma.
Ele avalia ainda que a obrigatoriedade de amortização do saldo devedor em todas as parcelas é um grande avanço para os mutuários. "Quando o comprador toma um empréstimo do SFH para aquisição de um imóvel, o saldo devedor é pago através de prestações periódicas, compostas dos juros mensais, dos encargos acessórios (seguros, taxa de administração etc), e da parcela que efetivamente amortiza o capital (saldo devedor)", explica.
Amortização
Hoje, o comprador pode optar por algum sistema de amortização cujas prestações não contemplem a parcela de amortização do saldo devedor no início do financiamento. Conforme Felipe Passos, o exemplo mais comum é o sistema price (ou tabela price). "Tais sistemas de amortização são malignos para o devedor/mutuário, pois geram a cobrança de mais juros que nos sistemas com amortização maior. A única vantagem, é que as prestações são menores no início do contrato".
Por outro lado, Felipe Borba lembra que, além dos juros, o saldo devedor é reajustado pelo índice de correção monetária eleito em contrato. "No caso do SFH, este índice é a TR (taxa referencial), que em 2015 e 2016 ficou acima da média dos anos anteriores e tem comprometido a diminuição dos saldos devedores. Com a diminuição da Selic (um dos fatores utilizados para o cálculo da TR), a tendência é que o índice volte a cair", analisa o diretor da ABMH.
Limites
Sobre o aumento do valor dos imóveis que podem ser financiados pelo SFH com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) - que subiu de R$ 750 mil para R$ 950 mil em São Paulo, Rio, Minas e no DF e de R$ 650 mil para R$ 800 mil nos demais estados -, ele diz que a notícia é positiva para o mercado como um todo, em especial para tem possui imóveis usados.
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